Sfaturi in cumpararea de apartamente noi:
2. Cum sa abordam relatia cu bancile si costurile lor ascunse
(partea a 2-a, pentru prima parte faceti click aici)
Investitia intr-un apartament nou este unul dintre cele mai importante momente in viata economica a fiecaruia dintre noi. Statisticile arata ca de obicei cumparam intre 1 si 3 locuinte pe parcursul vietii, astfel ca fiecare greseala conteaza. Cand piata era pe un trend ascendent, problema celor care achizitionau era sa gaseasca proprietatea potrivita la un pret corect. Variantele de finantare erau usor de accesat, dobanzile erau foarte mici si de la cei mai bogati pana la cei din clasa mijlocie, aproape fieacare avea 2 - 3 prieteni care lucrau in sistemul bancar si care le propuneau sa ia impumutul de la banca lor (n.a. pentru care lucrau). Acestea se intamplau cu numai 18 luni in urma, dar sunt deja “istorie” pentru Romania zilelor noastre. Avand in vedere ca piata s-a schimbat in proportie de 100%, bancile au devenit foarte reticente, fortand multi cumparatori sa achizitioneze proprietati prin intermediul unor unelte financiare foarte scumpe. Cum evitati o greseala care va poate afecta statutul financiar pentru urmatoarele decenii?
6. Daca puteti, face-ti-va asigurare
Exista companii de asigurari care in prezent incheie aisgurari si pentru putin posibila situatie in care va pierdeti locul de munca sau aveti de-a face cu serioase probleme de sanatate. Daca aveti sub varsta de
50 de ani costurile nu sunt chiar ridicate. Daca puteti face acest lucru, va veti afla in siguranta intr-un moment mai dificil din viata, cu care se confrunta 20 - 30% din cumparatorii de apartamente noi.
7. Ceva bani pusi la banca va pot salva de asemenea…
Dupa strategia multor investitori majori, ar trebui sa va calculati costurile anuale ale ratelor imprumutului dumneavoastra. Daca aceasta este de 400 euro/ luna, 4.800 de euro anual, ar trebui sa mai luati in considerare o luna in plus, totalul ajungand astfel la 5.200 de euro. Aceasta suma ar trebui sa o depozitati intr-un cont bancar, ideal deschis la aceeasi banca de la care ati contractat imprumutul. Acesti bani nu ar trebui sa ii folositi niciodata, sa uitati de ei, la care doar sa adaugati dobanda depozitului.
De ce sa procedati astfel? In cazul in care nu puteti achita rata (indiferent de motiv), aceasta “perna” va va oferi un an de siguranta inainte de a incepe sa aveti probleme cu banca (si sa va suparati pentru ca “ei nu va inteleg”).
8. Cautati o banca care va va permite sa negociati rata de schimb
“Am semnat cu dezvoltatorul pentru 58.000 de euro. Mi-au emis factura la un curs de 4,21 ron/ 1 euro. Cand banca trebuia sa imi acorde imprumutul pentru a plati dezvoltatorului mi-au oferit suma aprobata la un curs de 4,03 ron/ 1 euro, chiar daca rata de referinta a BNR era de aproximativ 4,11 ron 1 euro in acea zi. Le-am cerut sa negocieze un pret mai bun dar replica lor a fost ca acest lucru nu este posibil pentru astfel de imprumuturi. Acest lucru a insemnat pentru mine plata in plus a inca 10.440 ron, aproape 2.540 de euro. Astfel pretul a crescut cu 2.540 de euro, 4,38% din intelegerea initiala!”. (poveste reala, trimisa de unul dintre cititorii mei, dar si eu mai cunosc multe alte cazuri similare).
Sunt multe banci care au aceasta politica si doar putine care nu o fac. Cautati banca ce va va oferi avantajul sa negiciati cu ei, direct cu camera de negociere, pentru pretul pe care urmeaza sa il convertiti.
In acelasi timp incercati sa explicate dezvoltatorului ca trebuie sa va emita factura la cursul valutar al BNR, daca nu afacerea pe care v-o propun nu este una tocmai “cinstita”.
Daca o banca procedeaza astazi astfel, va vor “taxa in plus” si pe parcursul anilor urmatori. Ar trebui sa stabiliti cu ei regula dupa care va vor factura rata lunara.
9. “Pretul redus” nu este intotdeauna pretul final pe care il veti achita bancii
Incepand de la costurile de conversie a monedei si pana la multe alte comisioane pe care o banca le incaseaza, costul final nu este niciodata acelasi pe care il estimam initial. De aceea trebuie sa luati intodeauna in calcul 5 - 10% in plus din bugetul creat. Unele dintre aceste cheltuieli pot fi evitate in vreme ce altele sunt necesare. Dar e mai bine sa pierdeti intre 300 - 1.000 de euro si sa corectati o greseala (de exemplu aceea de a alege o banca scumpa) decat sa continuati doar pentru ca deja “ati pierdut” acesti bani, asfetl pierzand si mai mult in viitorul apropiat.
Cu siguranta trebuie sa cititi cu atentie toate contractile pe care trebuie sa le semnati. Nu trebuie sa o faceti “din obligatie”, ci ca pe cel mai bun mod de a investi timpul dumneavoastra.
10. Negociati penalizarile pentru achitarea in avans a imprumutului
De obicei privim viata doar prin “ochelarii” care vad “astazi si maine”. Dar lucrurile s-ar putea schimba pe parcursul anilor care urmeaza. Cu exceptia prea putin probabilului scenariu ca lucrurile sa o ia pe o panta descendenta, muncim si incercam din greu si pentru a avansa. Astfel, trbuie sa fim pregatiti pentru un scenariu optmist, ca statutul nostru financiar sa arate mai bine decat ne-am propus. De aceea trebuie sa negociem cu banca o penalizare “mai blanda” in cazul in care ne dorim sa achitam in avans intregul imprumut undeva in viitorul apropiat.
Daca sunteti de parere ca nu veti reusi sa primiti penalizarea redusa pe care v-o doriti, incercati sa va folositi de acest aspect in negocierea tuturor celorlate aspecte cu banca, ca si un instrument de negociere. “Bine, sunt de acord sa platesc penalizari mai mari, dar doresc sa primesc ASTA in schimb”.
10 + 1. Este un broker de credite necesar?
Da si nu.
Da, daca nu dispuneti de prea multi timp liber, cunoasteti pe cineva in care aveti incredere si pe care il veti insarcina sa va asiste in relatiile cu banca. Foarte important: acesta ar trebui sa aduca valoare adaugata intereselor dumneavoastra. Acest lucru ar trebui sa fie vizibil cu ochiul liber.
Nu, daca dispuneti de suficient timp liber pentru a putea citi si intelege totul, si in plus mai detineti si cunsotintele de baza despre toate acestea.
Personal, raspunsul meu ar fi “da”, dar trebuie sa retineti ca (asa cum se intampla in orice profesie) aproape jumatate din aceste persoane nu au nimic de oferit, cu exceptia unui “dulce” contract pentru comisioanele lor. Deci acesta este un “da, dar cu ochii in patru”, la fel de valabil si pentru celelalte aspecte.
Luni, 29.02.2010
Sfaturi la cumpararea apartamentelor noi:
3. Care ar trebui sa fie criteriile in alegerea unei noi case?
![[del.icio.us]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/delicious.png)
![[Digg]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/digg.png)
![[Facebook]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/facebook.png)
![[Google]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/google.png)
![[LinkedIn]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/linkedin.png)
![[MySpace]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/myspace.png)
![[Reddit]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/reddit.png)
![[StumbleUpon]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/stumbleupon.png)
![[Technorati]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/technorati.png)
![[Twitter]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/twitter.png)
![[Yahoo!]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/yahoo.png)
Buna,
am citit cu interes articolul tau, dar din pacate NU sunt de acord cu peste 90% din ceea ce scrie in privinta finantarilor.
Daca inainte puterea de cumparare a romanului era mare, si iti permitea sa negociezi ratele si clauzele contractuale, acum, din pacate nici o banca nu iti ofera aceste conditii.
Trebuie sa fi un client VIP, care bineinteles ca nu esti, tu cel care vrea 30000 euro pentru o garsoniera, si, daca nu iti convine contractul esti liber sa mergi al alta banca.
In ceea ce priveste negocierea cursului de schimb aceasta se face doar daca ai de platit de o data suma minima de cel putin 20 000 euro (alte banci si mai mult), in nici un caz cand trebuie sa platesti o rata de 300 euro. Oricum, majoritatea bancilor, nu mai au aceasta clauza deoarece esti liber sa cumperi valuta de unde vrei ca sa iti achiti rata. Un lucru important care trebuie stiut de cei care acceseaza credite, este ca bancile incep din ce in ce mai agresiv sa scumpeasca tranzactionarea cash-ului, astfel banci mari precum RBS,in momentul in care iti platesti rata cash, trebuie sa achiti si o taxa de 5 ron, taxa ce nu este inclusa daca faci plata online sau cu cardul. Acest lucru se realizeaza deoarece, costul tranzactionarii banilor (cash-ului) devine din ce in ce mai mare.
Diferenta de produse intre banci este de maxim 1,5% puncte comerciale (si aici vorbim de banci puternice, cu capitalizare puternica, unde nu se pune problema ca nu acorda credite).
Bancile nu mai finanteaza proiecte imobiliare fara sa ai una aport de minim 50% cash, nu in teren sau alte bunuri, iar pentru clienti, ofertele sunt destul de drastice. Majoritatea bancilor, au trecut finantarea imobiliara (fie dezvoltator, fie client) pe planul doi, iar in ceea ce priveste produsul promovat intens este : CARDUL DE CREDIT.
Sunt broker de credite, unul dintre putinii care inca cred ca afacerea asta este de viitor,si am invatat ca: cine stie ce inseamna un contract de credit (in totalitate) merge direct la banca unde are un prieten, restul, cauta un broker (cei care stiu ce inseamna broker) deoarece vor o consultanta profesionista.
Ti-am spus ca sunt 10% de acord cu tine, eu sunt din Brasov , si doresc sa ma extind in Buc si Cj, dar am auzit ca la Bucuresti consultanta nu este gratuita. Eu unul voi merge pe consultarea gratuita a clientului, pentru ca altfel, nu merita din punctul lui de vedere financiar.
Daca mai doresti informatii sau dezbateri, poti sa ma contactezi pe mail.
O zi buna in continuare
P.S. 90% din creditele imobiare acordate anul trecut, au fost prin programul Prima Casa, cea ce spune multe… .