Preturi de inchiriere in Bucuresti, in ultimii doi ani

Joi, 2 septembrie a.c., orele 11:00, restaurantul „Mandragora” - Str. Mendeleev Nr. 29, Sector 1, compania MORE Real Estate Services, reprezentată de domnul Ilias Papageorgiadis - CEO, lansează ediţia bilingvă româno-engleză a studiului „Piaţa spaţiilor comerciale stradale din Bucureşti”.

Lucrarea analizează şi compară circa 500 de proprietăţi comerciale, situate în 40 de zone diferite ale capitalei, în perioada iulie 2008 - iulie 2010, urmărind identificarea factorilor de risc, a oportunităţilor, variaţiunilor şi tendinţelor survenite pe piaţa spaţiilor comerciale stradale din Bucureşti, descriind efectele graduale şi anticipând măsu-rile post-criză din sectorul imobiliar vizat, în cadrul mai larg al crizei economice din România.

Concluziile studiului relevă că în toate zonele comerciale ale oraşului, preţurile de închiriere au înregistrat scăderi considerabile, situate între 30% şi 50% (chiar mai agresive în unele zone).

Cum pentru perioada următoare sunt prevăzute noi măsuri de austeritate iar piaţa imobiliară va suferi noi contracţii, LOCAŢIA rămâne unul dintre factorii decisivi pentru succesul unei investiţii.

Cele 60 de pagini ale studiului reflectă mediul economic autohton din ultima perioadă, analizează preţurile de închiriere şi profilul domeniului retail, în cele 40 de zone ale Capitalei.

Despre MORE
Înfiinţată în anul 2004, MORE Real Estate Services este o companie imobiliară, cu activiţăţi axate pe brokerage şi consultanţă, proprieţăţi generatoare de venituri, proprietăţi achizitionate prin licitaţii organizate de bănci pentru recuperarea creanţelor, terenuri pentru dezvoltare de proiecte şi altele.

Din anul înfiinţării sale şi până în prezent, MORE a facilitat şi intermediat peste 300 de tranzacţii imobiliare, în valoare de 500 milioane de euro. În anul 2010 compania a reuşit să îşi menţină rentabilitatea, înregistrând în prima jumătate a anului un profit cu 3% mai mare, comparativ cu aceeaşi perioadă a lui 2009.

Începând cu anul 2006, MORE participă la cele mai importante târguri şi conferinţe internaţionale din domeniul imobiliar - MIPIM, MAPIC, MIPIM Horizons, EXPO REAL, REAL VIENNA, SIMA ş.a., în cadrul cărora promovează investiţiile de profil din România.

Despre Ilias Papageorgiadis
lias Papageorgiadis - CEO MORE se numără printre cei mai cunoscuţi consultanţi imobiliari din România. Potrivit experienţei profesionale de 23 de ani, Ilias abordează domeniului investiţional într-o manieră realistă şi pertinentă. Având o vastă experienţă în marketing şi media, acumulând informaţii relevante şi experienţă în domeniul imobiliar, el a creat în 2008 www.realinromania-blog.com, blog devenit notoriu pentru luciditatea analizelor asupra pieţelor imobiliare, aventurilor reale istorisite aici şi pentru sfaturile benefice privind investiţiile în România.

Pentru a downloda “Studiul de piata al spatiilor comerciale stradale din Bucuresti”, va rog apasati aici.

More »

Rental Prices in Bucharest over the last 2 years”

Thursday, the 2^nd of September 2010, 11.00 A.M., at Mandragora Restaurant - 29 Mendeleev Street, 1^st District, More Real Estate Services, represented by Ilias Papageorgiadis - CEO, launches Romanian-English bilingual edition of “Bucharest High Street Retail Market Report”.

The study analysed and compared an average of 500 commercial properties, in 40 different areas of the city, on a time frame between July 2008 - June 2010, following the risk factor identification, opportunities, variations occurring and trends, describing the effects and anticipating post-targeted crisis measures on Romanian Market.

The outcomes of this study are clear: all prices fell in every part of the city. In some areas the contraction was milder (-30%) and in some other it was more “aggressive” (-50% or even more).

Study findings also revealed that austerity measures will probably force the market to contract furthermore and THE LOCATION remains one of the decisive factors for a success investment.

The 60 pages report describes thoroughly the economic environment over the last period, plus is analyses the rental prices and the “retail profile” of 40 areas of retail activity in Bucharest.

About MORE
Established in 2004, MORE Real Estate Services is a Real Estate brokerage and consultancy company, having activities focused on consulting, opportunities, income properties, lands for development, properties from foreclosures etc.

Since its establishment until now, MORE has facilitated and brokeraged MORE than 300 real estate transactions worth over 500 million euro. During 2010 the company managed to maintain its profitability, registering 3% profit increase in the first half of the year.

Starting with 2006, MORE has participated at the most important events and international Real Estate exhibitions (MIPIM, MAPIC, MIPIM Horizons, EXPO REAL, REAL VIENNA, SIMA etc), promoting investments on Romanian Market.

About Ilias Papageorgiadis
MORE’s CEO, Ilias Papageorgiadis is among the well known Real Estate consultants in Romania. Matching his 23 years of work experience, he approaches investments through a more “realistic” view. Having a vast experience in marketing and media and gathering relevant information, knowledge and experience in the Romanian Real Estate market, in 2008 Ilias created www.realinromania-blog.com, the first real estate blog in Romania for general market analyses, “Real Estate adventures” and many tips for investments in the country.

To download the “Bucharest High Street Retail Market Report”, please press here.

More »

Un exemplu în plus a unui  raport de piaţă greşit …
Aşa cum s-a întâmplat și în segmentul rezidential (mai mult sau mai puţin datorită acelorași persoane) au fost publicate mai multe rapoarte care “demonstrau” necesitatea de mall-uri, parcuri de retail  si centre comerciale în toata tara. Acesta este motivul pentru  care în Bucuresti acest tip de proiecte a atins o cifra mică de 12 (doisprezece) proiecte, în timp ce zeci de proiecte noi  au fost planificate în întreaga ţară. 7 companii au anunţat că vor să dezvolte proiecte în Arad (!) şi la începutul anului 2008, toate oraşele păreau să fie acoperite integral.

Criza a  scos la iveală problemele  …
Ca în orice alt segment din piaţa imobiliară,  nici aici această dezvoltare incredibil de rapidă nu a fost bine planificată. Acesta este motivul pentru care s-a oprit atât de repede. Prea multe proiecte au fost abandonate, iar cele finalizate au trebuit să se adapteze la realitate. Si-au dat seama ca au platit prea mult pentru teren, proiectare, construcţie, pentru absolut tot (surprinzător au plătit tot cu excepţia campaniei de lansare). Chiriile au început în curând scadă în cazul în care deja chiriaşii nu părăsit spaţiul inchiriat.

Unele malluri au dat faliment iar altele au fost restructurate …
Primul mall care a dat faliment a fost unul din Bucuresti. Al doilea proiect falimentar a fost un parc de retail din Braila (din diferite motive). Oradea şi alte oraşe au urmat. Unii dezvoltatori au anulat pur şi simplu proiectele. Alte mall-uri sau proiecte de retail  trebuiau schimbate prea mult, uitându-se despre perspectivele glorioase şi sperantele din trecut. Oamenii și-au bazat proiectele pe scenariul că economia românească va continua să crească şi puterea de consum a cetăţenilor va creşte și mai mult. Însă s-a dovedit că au greşit, dar din păcate asta nu a fost singura problema …

Problemele  mari cu care se confruntă mall-urile din ziua de azi

1. Economia românească continuă să se contracteze.
Când acest lucru se întâmplă în ultimii 2 ani, este normal că întreaga piaţă să se afle sub stres, influenţând toate sectoarele. Mall-urile simt fiecare schimbare din segmentul economic, fie că e una bună sau rea .

2. Băncile au tăiat drastic împrumuturile pentru consum.
Marea parte a consumului era artificială şi se baza pe credite de consum pe care băncile le furnizau. În ciuda faptului că numeroşi dezvoltatori de mall-uri aşteaptă ca aceste credite să se întoarcă, ajungând la nivelele internaţionale, acest lucru nu se va întâmpla atât de curând.

3. Venitul disponibil pentru consum s-a diminuat considerabil.
Sute de mii de oameni au fost concediaţi.  Milioane de oameni și-au văzut salariile tăiate. Angajaţii statului au pierdut recent 25% din veniturile lor. Produsele au devenit mai scumpe la fel și viata. Deci, venitul disponibil nu poate sprijini toate proiectele de investitii si de retail. (= Toate planurile de afaceri ar trebui să fie revizuite, urmând trendul descendent)

4. Nu există prea mulţi oameni de afaceri, retaileri  locali serioși.
Prea mulţi oameni au facut bani doar pentru că piaţa era în creştere şi s-a întâmplat ca ei să fie acolo comercializându-și  produsele către consumatori dornici de a cheltui pe aproape orice. Odata cu venirea  crizei  am aflat că prea mulți retaileri  sau oameni de afaceri nu au ştiut exact ceea ce făceau. Nu aveau planuri, nu cunoșteau costurile lor reale şi strategia lor de expansiune sa bazat pe “visul proprietarului” (și din păcate nu pe “viziunea” acestuia). Atunci când acest vis a devenit un” cosmar “, am realizat că avem nevoie încă de sute de oameni de afaceri locali pentru învăta cum se fac afaceri și să dezvoltăm mai multe proiecte de retail durabile. Deci, mall-uri nu pot conta pe o bază critică a unei elite “de oameni de afaceri locali”.

5. Prea mulți retailerii străini  au supraestimat România. Prea mulţi bani cheltuiţi pe rapoarte de piaţă (care descriu o. .. ţară diferită). De asemenea, sume enorme s-au cheltuit pe “directori de vânzări” şi pe ” o întreaga structură a unei companii serioase” (salarii, case, masini etc.) Toate tipurile de investiţii în infrastructură. Chirii si constructii de magazine scumpe. Asteptările mult prea mari … Prea mulţi retaileri mici şi mijlocii din străinătate nu au reuşit în România (chiar și unii retaileri majori au esuat). O multime  au părăsit ţară sau pur şi simplu restructurând mall-urile ajungând să aibă tot mai multe  ”găuri de astupat”.

6. 40 - 80% din chiriaşii lor nu ajung nici măcar la “pragul de rentabilitate” în 2010.
Să ne uităm la piata României per ansamblu. Vă las să alegeţi cele mai de succes zece mall-uri si parcuri de retail din ţara. Mai mult sau mai puţin, aproximativ 40% dintre chiriaşii acestora nu ajung nici măcar la “pragul de rentabilitate “. Asta înseamnă că ei pierd bani in fiecare lună. Atunci să alegem  celelalte mall-uri din România. 60 - 80% dintre chiriaşi lor, de asemenea, nu ajung la “pragul de rentabilitate “. Vi se pare că acest lucru sună ca  problemă simplă “de rezolvat”?

7. Astfel, chiriile sunt în continuare scădere … Aproape toţi proprietarii de mall (cu câteva excepţii semnificative)  trebuie să aleagă între reducerea chiriilor sau pierderea chiriașilor. Dar scăderea chiriilor înseamnă că și venitul lor va fi redus. Şi cum vor plăti rata la bancă ? (Care între timp a crescut foarte mult, pentru că dobânda este mult mai mare decât 2008)

Şi secretul bine cunoscut pe care încă nu îl recunosc oficial …
Toate aspectele mai sus mentionate sunt importante şi vitale, cauzând dureri de cap multor proprietari de mall, dar cea mai mare problema a lor este cu totul alta . Se numeste “primul etaj al Mall-ului”. Excepţii din întreaga ţară pot fi calculate pe degetele de la o mână. Restul au probleme majore să păstreze primul etaj ocupat, unde chiriasii să platească chiria in fiecare luna. Există mai multe mall-uri ale căror niveluri superioare devin pustii, pentru că oamenii tind să rămână la parter  (aceasta este o tendinţă internaţională).

În fiecare săptămână din lună aud despre companii (serioase) părăsind spatiile comerciale din mall-uri (chiar şi din cele bune). Cele mai multe dintre aceste spaţii sunt situate la etajele superioare. Veţi observa, de asemenea, că în unele cazuri,  magazinele  de la primul etaj sunt mutate la parter fiind o ultimă încercare a retailerului de a-și salva afacerea.

Această tendinţă va creste în 2011 şi, din păcate, singura soluţie vitală pentru unele mall-uri va fi să inchirieze aceste suprafeţe retailerilor mari la un preţ foarte scăzut, pentru a nu fi inchise complet. Desigur, oficial nimeni nu va spune acest lucru. Dar este bine ca dumneavoastră să ştiti acest lucru  mai ales dacă vă gândiți să investiți în retail și sunteți în discutii cu mall-uri.

More »

One more example of wrong market reports…
As it happened with the residential segment (and more or less by the same people) there were published many reports which “proved” the need of many new Malls, retail parks and commercial centers all around the country. This is why the pipeline of new projects in Bucharest reached the… mythical figure of 12 (twelve) projects, while tens of new developments were planned around the country. 7 companies announced that they wanted to develop in Arad (!) and in the beginning of 2008 all cities appeared to be fully covered.

The crisis revealed the problems…
Like in every other domain of the Real Estate market, this incredible fast development was not well planned. This is why it stopped very soon. Too many projects were abandoned, while the completed ones had to adjust all their figures to the reality. They realized that they paid too much for the land; the design and construction, for everything (except the launching campaign, surprisingly). And the rents soon started falling, when the tenants did not evacuate their space.

Some bankrupted, some others restructured…
The first Mall which bankrupted was one in Bucharest. The second development, a retail park, was in Braila (for different reasons though). Oradea and other cities followed. Some developers simply cancelled the projects. Other Malls or retail developments had to be changed too much, forgetting all about the glorious prospects and hopes of the past. People based their projects on the scenario that Romanian economy would continue growing forever and the consumption power of citizens would increase even more. It proved to be wrong, but it was not the only problem…

The big problems that the Malls have today

1. The Romanian economy continues contracting. When this happens over the last 2 years, it is normal for the whole market to be under stress, influencing all sectors. Malls feel every change in the economic segment, good or bad one.

2. The banks dramatically cut lending for consuming loans. Big part of the consumption was artificial and based on the consuming loans that the banks were providing. Despite the fact that many Mall developers expect these loans to return, reaching the international levels, this will not happen any time soon.

3. The available income for consumption has been seriously shrunk. Hundreds of thousands were fired. Millions of people saw their salaries being decreased. The State’s employees lost 25% of their income recently. Goods have become more expensive, life too. So the available income can not support all the investments and retail projects. (= all business plans should be revised, downwards)

4. There are not too many serious local businessmen - retailers. Too many people made money just because the market was rising and they happened to be there, selling goods to consumers eager to spend on almost everything. Once the crisis came, we found out that too many retailers or businessmen did not know what exactly they were doing. They had no plans, did not know their real costs and their expansion strategy was based on “the owner’s dream” (but not “vision” unfortunately). When this “dream” became “nightmare”, we realized that we still need hundreds of local businessmen to learn business and to develop more sustainable retail projects. So, the Malls can not count on a critical basis of a “local business elite”.

5. Too many foreign retailers overestimated Romania. Too much money spent on market reports (which described a… different country). Also enormous amounts spent on “country managers”, “sales directors” and “the whole structure of a serious company” (salaries, homes, cars etc). All kinds of investments for infrastructure. Expensive rents and constructions of shops. High expectations… Too many small and medium sized foreign retailers did not succeed in Romania (some big ones too). With plenty of them leaving the country or simply restructuring, the Malls ended up having many new “holes to fill”.

6. 40 - 80% of their tenants do not reach “break even point” during 2010. Let us look at Romania as one market. I let you choose the 10 most successful Malls and retail parks around the country. More or less, about 40% of their tenants do not reach “break even point”. This means that they lose money every month. Then let us choose all the other Malls in Romania. 60 - 80% of their tenants also do not reach “break even point”. Does this sound like an “easy to handle” problem?

7. Thus the rents continue declining… Almost all Mall owners (with few significant exceptions) have to choose between lowering the rents of their tenants or losing them. But lowering the rents means that their income will be reduced as well. And how will they pay their bank’s instalment? (which meanwhile has increased a lot, as the interest rates are much higher than 2008)

And the well known secret that they still don’t admit officially…
All the above are important and vital, causing many headaches to the Mall owners, but their biggest problem is different. It is called “the first floor of the Mall“. Exceptions around the country are counted by the fingers of one hand. All the rest have major problems to keep their first floors busy, full of tenants who actually pay rent each month. There are many Malls whose upper levels become deserted, as people tend to remain on the ground floor levels (this is an international trend).

Every week of every month I hear about (serious) companies leaving their commercial spaces in Malls (even the top ones). Most of these spaces are located at the upper floors of the projects. You will also notice that in some other cases shops from the first floor are moved to the ground level, in order for the retailer to attempt a “last try” to save his business there.

This trend will be increased during 2011 and unfortunately the only vital solution for some Malls will be to rent these surfaces to major retailers for very low price, in order not to close them down completely. Ofcourse officially no one will tell you this. But it is good for you to know, especially in case you think about investing in retail and you discuss with Malls…

More »

Sursa: www.imobiliare.ro
Autor: Adriana Dragusin

Viaţa după criză: cum va arăta noua generaţie de locuinţe

Deşi există destule apartamente noi la vânzare, puţini sunt cei care se pot apropia de majoritatea acestora. Pentru a merge mai departe, piaţa are nevoie (şi) de altceva.

Dacă ai un buget de maximum 60.000 de euro şi te afli în căutarea unui apartament nou, probabil că ai simţit pe pielea ta că nu ai la dispoziţie prea multe opţiuni reale. Asta deşi ofertele dezvoltatorilor abundă, iar târgurile imobiliare se înghesuie să-ţi prezinte cât mai multe ansambluri. Andrei Sandu, directorul general al agenţiei MediaCity, observă că, în ciuda numărului relativ ridicat, cea mai mare parte a locuinţelor disponibile pe piaţă nu se potrivesc profilului consumatorului actual. Victor Zaharia, directorul agenţiei Coldwell Banker Opera, dă exemplul unor unităţi locative proiectate în perioada de boom, cu suprafeţe de 150 de metri pătraţi la trei camere, ale căror preţuri sunt pe măsură. „Majoritatea cumpărătorilor care ar vrea trei camere nu au bani de un asemenea apartament”, subliniază Zaharia.

Construcţiile rezidenţiale, la nivel minim
Pentru moment, dat fiind că majoritatea cumpărătorilor încă aşteaptă o reaşezare a pieţei imobiliare pentru a porni achiziţiile, această situaţie nu reprezintă o mare problemă. Puţinele oferte de locuinţe noi care se pliază pe buzunarul subţiat de criză al românului sunt suficiente pentru a satisface nevoile celor câţiva cumpărăttori hotărâţi să încheie tranzacţii acum.

Andrei Sandu observă însă că, în ultimii doi ani, nu s-au mai pornit aproape deloc investiţii imobiliare. Reducerea la minimum a motoarelor din construcţii se vede deja prin livrările reduse de locuinţe noi înregistrate în primele luni ale acestui an. Potrivit unui raport de piaţă al Jones Lang LaSalle şi Reas, în trimestrul unu al anului 2010 au fost finalizate doar 346 de unităţi locative, cu aproximativ 25% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. „Ritmul de construcţie de noi spaţii rezidenţiale este deja foarte mic în comparaţie cu al celorlalte capitale est-europene. Având în vedere activitatea restrânsă din sectorul construcţiilor rezidenţiale, în 2010 putem asista la o scădere semnificativă a locuinţelor livrate”, se arată în studiul citat. La o comparaţie cu cifrele anunţate de către dezvoltatori la începutul acestui an, diferenţa este semnificativă. Potrivit datelor coroborate de MediaCity în primăvara lui 2010, 2.600 de locuinţe aveau termenul de livrare anunţat pentru 2010. Acestora li se mai adăugau, la modul teoretic, alte câteva mii de unităţi anunţate pentru livrare în 2008-2010, dar al căror termen a fost depăşit.

Preţuri şi suprafeţe rezonabile
În acest context, nevoia de unităţi locative adaptate la condiţiile actuale ale pieţei, este una stringentă - în ciuda perioadei de recesiune.

Oferta de locuinţe noi este, într-o oarecare măsură, limitată. Clienţii care sunt interesaţi de achiziţia unui apartment nou au de ales între aceleaşi câteva ansambluri. Or, pe acestea clienţii le cunosc deja foarte bine, observă Adrian Erimescu, general manager al www.imobiliare.ro. Tocmai din această cauză, adaugă el, proiecte noi care să propună altceva ar putea fi binevenite pe piaţă - cu singura condiţie ca preţurile să fie conforme cu aşteptările clienţilor finali.

Victor Zaharia arată că, în ciuda atmosferei generale de expectativă, cerere de locuinţe există. Dă exemplul câtorva tranzacţii pe care le-a început anul trecut şi care au fost amânate nu din lipsă de bani, ci pentru a vedea cum evoluează piaţa. „Eu cred că acum e timpul ca dezvoltatorii să construiască, pentru ca, atunci când se va ieşi din criză, să vină cu noile produse”, subliniază Zaharia. El precizează că, în momentul revenirii sectorului rezidenţial, nu se va mai vinde orice, la orice preţ, cu orice compartimentare. Piaţa are nevoie de locuinţe cu suprafeţe şi la preţuri rezonabile, arată directorul Coldwell Banker Opera. În opinia sa, pentru a fi vandabil, un apartament cu două camere ar trebui să se situeze undeva la 60 de metri pătraţi, iar o garsonieră la 40 de metri pătraţi. În plus, preţul pe metru pătrat nu ar trebui să depăşească 1.200 de euro (cu excepţia zonelor centrale). Un alt punct important este localizarea favorabil

Investiţie finlandeză în locuinţe pentru clasa medie
Deşi nu multe, anul acesta au existat câteva încercări timide din partea dezvoltatorilor de a se adapta la condiţiile actuale ale pieţei. Astfel, în luna mai, fondul de investiţii finlandez Ahlstrom Capital a anunţat dezvoltarea ansamblului Scandinavia Residence, prin intermediul unei companii deţinute la nivel local. La finalizare, proiectul ar trebui să cuprindă 420 de apartamente dispuse în şapte blocuri, localizate pe Şoseaua Alexandriei.

Potrivit lui Adrian Demuşcă, reprezentantul dezvoltatorului, lucrările la prima fază a ansamblului se află în faza de roşu, iar primele două blocuri, cu 100 de apartamente, vor fi livrate în decembrie. Cea mai ieftină garsonieră din Scandinavia Residence costă 41.000 de euro, iar cel mai ieftin apartament cu două camere ajunge la 67.000 de euro. „Vizitatori avem mulţi. Dorinţa există, oamenii îşi doresc să aibă un grad cât mai mare de confort. Întrebarea este însă cum vor obţine finanţarea necesară”, spune Demuşcă. Acesta precizează că, la modul ideal, cumpărătorii caută suprafeţe cât mai mari, la preţuri cât mai mici, însă limitele sunt dictate de posibilităţile lor de finanţare. În mod clar, opinează el, piaţa are nevoie de apartamente bine construite.

Apartamente cu două camere la 50.000 de euro
Un alt proiect anunţat anul acesta, în luna iulie, este ansamblul Avalon Residence, dezvoltat în Tunari de compania South Pacific. Acesta va cuprinde 46 de apartamente cu două camere, dispuse în trei blocuri, ce vor fi construite în funcţie de evoluţia vânzărilor. Suprafeţele locuinţelor sunt de 52 de metri pătraţi, iar preţurile se ridică la 47.775 de euro, pentru un apartament cu terasă, şi de 49.875, pentru unul cu grădină proprie.

Cercetarea noastră de piaţă ne-a arătat că există încă cerere pentru locuinţe dacă preţul este unul accesibil (sub 50.000 de euro cu TVA inclus), iar finanţarea este disponibilă. Există multe cupluri tinere interesate de apartamente cu două camere, iar aceasta este cu siguranţă o opţiune potrivită pentru ei, atât prin prisma preţurilor, cât şi a suprafeţelor, subliniază Andrew Perlea, CEO al South Pacific.

Un alt punct de atracţie pentru cumpărătorii cu un buget limitat este reprezentat de tehnologia de construcţie folosită de către dezvoltator, ce permite ridicarea rapidă a locuinţelor şi promite costuri mai reduse cu 40% la întreţinere.

Ansamblu de garsoniere, destinat tinerilor
Un pas de testare a pieţei contractate de criză este reprezentat şi de relansarea ansamblului rezidenţial Quadra 2, dezvoltat în zona Militari-Politehnică de compania autohtonă Conarg. Lansat iniţial în anul 2008, proiectul ar fi trebuit să cuprindă 850 de locuinţe, de la una până la patru camere. Investiţia estimată iniţial era de 75 de milioane de euro. Doi ani mai târziu însă, Quadra 2 a suferit o „cosmetizare” majoră pentru a se plia pe noile posibilităţi ale consumatorului. Acum este promovat ca ansamblu rezidenţial destinat tinerilor, fiind format din 226 de garsoniere şi doar 16 apartamente cu două camere. Garsonierele au suprafeţe cuprinse între 37 şi 51 de metri pătraţi, iar preţurile pornesc de 39.000 de euro. Locuinţele cu două camere au 75 de metri pătraţi şi preţuri de la 76.000 de euro. Locuinţele vor fi livrate în ultimul trimestru al acestui an, potrivit dezvoltatorului. Investiţia estimată în construcţia Quadra 2 se ridică acum la 12 milioane de euro.

Părerea bloggerului
Pentru un client cu un buget mediu, de 60.000 de euro, căutarea unei case depinde de nevoile sale reale, precum și de priorități. Există câteva oportunități, însă nu putem spune că piața e plină de oferte. În primul rând, sfatul meu pentru cumpărător este să nu se panicheze. Cele mai multe greșeli în materie de tranzacții imobiliare au loc din această cauză. Aud oameni spunând “Nu am găsit nimic, așa că am cumpărat asta”. Dacă într-adevăr nu poți găsi acum ce ai nevoie, atunci așteaptă.

Din păcate, cea mai mare parte a ofertei de azi nu se adaptează nevoilor consumatorului final. Zeci de ansambluri au fost proiectate pe baza unor criterii total diferite, pentru o piață diferită. Au fost concentrate pe cu totul alte nevoi ale clienților, iar acum este greu să se schimbe și să se adapteze la realitatea de azi. Prețurile nu sunt proaste, problema este dată de obicei de suprafață (utilă și construită), localizare și o de mulțime de detalii care afectează imaginea proiectului.

În următorii câțiva ani, cred că vor fi foarte puține noi dezvoltări, de vreme ce băncile nu finanțează noi proiecte, iar dezvoltatorilor le e teamă să facă asta pe cont propriu. Cele câteva noi proiecte vor avea însă o mai bună localizare (de vreme ce pot fi cumpărate terenuri în zone mai bune, la prețuri mai reduse), suprafețe mai mici, spații comune foarte atent proiectate și prea multe apartamente mici pe fiecare nivel. De asemenea, vom vedea și câteva exemple de proiecte de lux, localizate în zone centrale și vândute la prețuri foarte bune.

Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services și blogger imobiliar, pe www.realinromania-blog.com

More »

Viaţa după criză: cum va arăta noua generaţie de locuinţe

Source: www.imobiliare.ro
Author: Adriana Dragusin

“Life after crisis: How will the new generation of homes be like?

Although there are plenty of apartments for sale, few people can really afford the majority of them. To move forward, the market needs (also) something else.
If you have a budget of maximum 60,000 Euro and you are looking for a new apartment, you probably felt on your own skin that you don’t have so many real options. Although the developers offers abound, and real estate exhibitions are presenting as many housing projects as possible. Andrei Sandu, general manager of MediaCity Agency, notes that despite the relatively high number, most of the available homes on the market do not match with the current consumer profile. Victor Zaharia, director of the Coldwell Banker Opera agency, gives the example of some housing units developed during the boom, with surfaces  of 150 sqm  for a three rooms apartment with consequently matching prices. “Most of the buyers who would want three rooms don’t  have money for such an apartment” said Zaharia.

Residential construction, at a minimum level
For the moment being in order to start the acquisitions most buyers are still waiting a new reorganizing of the Real Estate market. The few offers of new homes that due to the crisis do fold on the thin pocket of Romanians are sufficient to meet the needs of several buyers who are determined to conclude transactions at the time being.

However, Andrei Sandu, notes that in the past two years, no real estate investment was started. Minimizing of the construction engines is already visible in low supplies of new housing in the first months of this year. According to a market report of Jones Lang LaSalle and Reas, in the first quarter of 2010  were completed only 346 housing units approximately 25% less than the same period last year. “The pace of new residential constructions is already very small compared with the other East European capitals. Given the limited activity within the residential construction in 2010 we see a significant drop in housing delivery ” according to the quoted study above. In comparison with the figures announced by the developers earlier this year, the difference is significant. According to, MediaCity data, corroborated in spring 2010, 2,600 homes were announced for delivery in 2010. In theory among these, there are some other thousands units announced for delivery in 2008-2010, whose delivery date has already been exceeded.

Reasonable  prices and surfaces
In this context, the need of housing units adapted to the current market conditions, is an imperative - despite the recession.

The supply of new housing is to some extent limited. Customers who are interested in buying a new apartment have to choose between the same few residential projects. However the customers are already familiar with these projects, observes Adrian Erimescu, general manager of www.imobiliare.ro. Precisely for this reason, he added, new projects that might propose something else would be welcomed on the market - under a single condition - the prices should be  in line with the expectations of the end user.

Victor Zaharia shows that despite the general atmosphere of expectation, the demand for new housing exists . He gives the examples of several transactions that began last year and have  been postponed but not due the lack of money, but to see how will the market evolve. “I think now is the time for developers to build, because when we will get out of crisis, they will come up with new products,” said Zaharia. He states that after the  residential sector will rebound, not everything will be sold at any price or  with any division of the surface. The market needs affordable housing projects with proper surface states the director of Coldwell Banker Opera. In his opinion, in order to be sold, a two rooms apartment should be located somewhere within 60 sqm and a studio  within 40 sqm. In addition, the price per sqm should not exceed 1,200 euro (excluding central areas). Another important point is a favorable location.

Finnish investments in housing projects addressed to the middle class
Although not many, this year were some timid attempts by developers to adapt themselves to the current market conditions. In May, the Finnish investment fund Ahlström Capital has announced the development of Scandinavia Residence housing project through a locally owned company. When completed, the project should include 420 apartments arranged in seven blocks, located on Alexandria highway.

According to Adrian Demuşcă, the developers representative, the first phase of the project is now in the shell home stage and the first two blocks with 100 apartments will be delivered in December. The cheapest studio in Scandinavia Residence costs 41,000 euro and the cheapest two rooms apartment reaches 67,000 euro. ” We have many visitors.  The will is there, people want to have a higher degree of comfort.  The question is how will they obtain the necessary financing for this  ”says Demuşcă. He states that the buyers are looking, ideally for large surfaces at the lowest possible price, but the limits are dictated by their financing possibilities. In his opinion the market needs clearly well-constructed apartments.

Two rooms apartments for 50,000 euro
Another project announced in July this year is Avalon Residence  developed in Tunari by the South Pacific company. It will include 46 apartments with two rooms, arranged in three blocks, which will be built according to sales trends and will have a locative surface of 52 sqm and prices range to 47,775 euro for an apartment with a terrace, and 49 875 for one with its own garden.

Our market research showed, that there is still a demand for affordable housing if the price is one affordable (under 50,000 euro with VAT included), and a funding is available. There are many young couples interested in two rooms apartment, and this is certainly an appropriate option for them, in terms of price, and area, stressed Andrew Perle, CEO of South Pacific.
Another attraction for buyers with limited budget is the construction technology used by the developers, allowing quick builds of homes and promising 40% lower costs at the maintenance.

Ensemble of studios, for young people
A testing step of the actual crisis market is the rebound of the residential assembly Quadra 2, developed in Military- Politehnica  by the local company Conarg. Originally launched in 2008, the project should include 850 apartments, from one to four rooms. The originally investment  was estimated  at 75 million euro. However two years later, Quadra 2 suffered a major “cosmetic reshape” in order to fold on the new consumer possibilities. Now it is promoted as a residential project for young people, which includes 226 studios and only 16 apartments with two rooms. The surfaces of studios are somewhere between  37 and 51 sqm and the prices start from 39,000 euro. The two rooms apartments have 75 sqm and their price start from  76,000 euro. According to the developer the housing project will be delivered in the last quarter of this year. The estimated investment in Quadra 2 construction stands now at 12 million euro.

The bloggers feedback
For a customer with an average budget of 60,000 euro, the search for a home depends on his actual needs and priorities. There are few opportunities, but we cannot say that the market is full of offers. First, my advice for the buyer is not to panic. Most mistakes in real estate transactions are happening due to this case. I hear people saying “I did not find anything, so I bought this.” If you really cannot find what you searching for, then wait.

Unfortunately, most of the offers we have today is not adjusted to the requirements of the end user. Dozens of residential projects were designed on a totally different basis for a different market. They have been focused on completely different customer needs, and now it is hard to change and adapt to the reality of today. The prices are not so bad, but the problem is usually the surface (useful and built surface), location and a lots of details which affect the image of the project.

In the next few years, I think  that there will be very few new developments, since banks do not finance new projects and developers are afraid to do it on their own. The upcoming new projects will have a better location (since one can buy a land in better area at  a lower price), smaller surfaces, very carefully designed common areas and many small apartments on each level. We will also see a few luxury examples, located in central areas and sold at very good prices.
Ilias Papageorgiadis, CEO of More Real Estate Services and real estate blogger on www.realinromania-blog.com

More »

25 clienti împărțind aceleași agonii…
Primesc apeluri, e-mailuri sau SMS-uri de la oameni diferiți. Pe unii dintre ei îi cunosc, în timp ce alții îmi sunt complet necunoscuți. Cu excepţia multor alte probleme, cred că au existat aproximativ 25 de persoane care m-au contactat în această vară și care căutau apartamente. Unii dintre ei locuiesc în Bucureşti și o treime dintre cei care m-au contactat locuiesc în alte oraşe, dar toți împart aceași agonie: “Puteți să-mi spuneți cine mă poate ajuta să găsesc o proprietate bună pentru a o cumpăra? Puteți să-mi indicați câteva proprietăţi bune la preţuri accesibile? De ce văd încă atât de multă prostie în jurul meu combinată cu un comportament neadecvat? “

În timp ce vorbim despre criza, ce găsim  într-adevăr pe piaţă?

Potrivit acestor persoane în ciuda crizei majore pe care o trăim, atunci când este vorba de achiziția unui apartament, situaţia din piata imobiliară romaneasca este urmatoarea:

1. Prea multe produse rele. Proprietăţi care arată cu adevărat deplorabil şi de starea acestora  ce să mai vorbim….
2. Prea mulţi oameni continua să facă toate greşelile din trecut. Marea majoritate a  oamenilor se comportă în continuare la modul în care s-au comportat în trecut. Se pare că nu au învăţat nimic din criză, pentru că probabil, aceasta este singura modalitate  cum ştiu să facă afaceri.

3. În ciuda crizei o”armată” intreaga de agenţi imobiliari se comportă cum făceau înainte. Sau chiar și mai rău. Am primit prea multe plângeri referitoare la comportamente total inadecvate, minciuni (ridicole, inutile) şi încercări brutale de a pacali un client şi  prezentari de proprietati folosind date false.

4. Proprietarii discuta serios doar atunci când sunt stresați să vândă repede. Dacă  nu sunt stresați, așteptările lor se ridică la un pret nerealist, încercând să acopere dezavantajele proprietății lor, cu argumente “nu prea solide”.

5. Mai mult de jumătate dintre dezvoltatorii rezidentiali oferă în continuare un produs gresit. Acesta costă mai mult decât poate piața să plătească, este prezentat într-un mod greşit, în timp ce capacitatea “de  a negocia” practic nu există.

Clientii devin disperați datorită lucrurilor pe care le trăiesc  …
Cunosc oameni care  chiar  sunt … stresați să investească  din cauza băncilor etc. Unii au un termen limită impus de banca lor, sau pur şi simplu doresc să investească plătind în numerar. (Plus nu uitaţi că aici, în România oamenii sunt destul de impulsivi; dacă se decid să cumpere ceva vor să o facă ACUM fără să mai aştepte şi să caute pentru mult timp). Dar ei sfârşesc prin a avea 10 -20 de “momente rele”  plus prea multe poveşti de cum au fost tratați (de către brokeri, etc) pe care doresc să le împărtășească. O mare parte dintre aceștia mi-au declarat că sunt aproape disperați, după toate aceste experiențe. ” Pur şi simplu nu pot găsi ceva decent în care să-mi investi banii “, am tot auzit de la ei.

Dacă nu găsiţi ceea ce căutați, pur şi simplu nu investiți!
Înainte să ajung la concluzia că au dreptate am încercat să identific preţul pe care aceștia sunt dispuşi să-l plătească și tipul de proprietate pe care îl caută (dacă cineva vrea să cumpere o garsonieră în Tineretului cu 10.000 euro, atunci este greşeala lui dacă nu gasește una). După această verificare, nu am putut să-i acuz. Le-au fost oferite apartamente vechi în zone bune sau apartamente noi în zone rele în ambele cazuri la preţuri ridicate. Au fost foarte puţine cazuri când preţurile reflectau calitatea ofertei. “Şi atunci ce ar trebui să facem?” E întrebarea tipică care mi-au pus-o.

Raspunsul este simplu: Nu investiți! Aşteptaţi. Nu aveţi nimic de pierdut.

Preturile de inchiriere vor rămâne scăzute, sau poate vor scădea chiar și mai mult
Între timp, puteţi închiria ceva unde să stați dacă aceasta este problema. Piața închirierilor va fi mai slabă în timpul iernii şi  preţurile ar putea să scadă chiar și mai mult comparativ cu nivelul actual. De ce? Cererea este săracă şi veniturile oamenilor sunt reduse constant. (Plus noile măsuri de austeritate aşteptate din această toamnă vor deteriora și mai mult această situaţie)

Așteptați, timpul este de partea dumneavoastră
Eu nu sunt profet, dar cred cu tărie că timpul este de partea dumneavostră. Economia românească va face față unor momente foarte dificile în lunile următoare şi acest lucru va cauza probleme pentru multe persoane. Acest lucru înseamnă că dacă nu obţineți ce vreți azi, mâine (sau luna viitoare - lunile viitoare), lucrurile s-ar putea să fie în avantajul dumnevoastră. Atunci când nu găsiţi ceea ce căutaţi, nu trebuie să fie supăraţi sau disperați. Aşteptaţi.

În această toamnă şi iarnă vom trai momente istorice, deoarece tara se va confrunta cu noi provocări şi decizii dificile. Dacă într-adevăr doriţi să investestiți şi nu sunteți mulţumit de oferta acesta lucru s-ar putea schimba și în curând veți găsi mai multe proprietăţi în funcţie de standardele dumneavoastră. Timpul este de partea dumneavoastră. Profitaţi de el

PS. Dacă vreți să-i pedepsiți pe cei care se comportă neprofesional nu înseamnă că nu trebuie să mai plătiți comisione agenților și consultanților imobiliari serioși pe care îi veți întălni. Vă rog nu-i considerați pe toți răi deoarece  nu sunt toți așa.

More »

25 clients sharing the same agonies…
I receive calls, emails or SMS by people. Some of them I know, while many others are completely unknown to me. Except plenty of other issues, I think that there were about 25 people who contacted me this summer, searching for apartments. Some are located in Bucharest, while one third of them live in other Romanian cities, but all shared the same agonies: “Can you tell me who can help me to find a good property to buy? Can you point to me some good properties with accessible prices? Why do I still see so much crap around me, combined by incredibly wrong behaviours?”

While we talk about crisis, what do we really find in the market?
According to their opinion, despite the major crisis we all live in, when it comes to small apartments to buy, the situation in the Romanian Real Estate market is the following:

1. There is too much bad product. Properties that are really looking bad and their condition is even worse. They are offered at (still) high prices.

2.Too many people continue making all the mistakes of the past. A very big number of people involved in the market continue behaving how they used to do in the past. They appear to have learned nothing from the crisis, probably because this is simply the only way they know to make business.

3. Despite the crisis, a whole “army” of Real Estate agents seem to behave as they used to. Or even worse. I receive too many complains for bad behaviours, (ridiculous, useless) lies and brutal attempts to trick a client and present to him a property using false data.

4.Many owners discuss seriously for selling only when they are under stress to sell quite soon. If they are not, they stick their expectations to an unrealistic price, trying to cover the disadvantages of their property with “not very serious” arguments.

5.More than half of the residential developers keep on offering a wrong product. It costs more than the market can pay, it is presented in a wrong way, while the “ability for negotiation” does not exist.

Clients becoming desperate from what they experience…
I know people who are even… stressed to invest, due to banks etc. Some have a deadline by their bank, or simply want to invest paying cash. (Plus don’t forget that here in Romania people are quite impulsive; if they decide to buy something, they want to do it NOW, without waiting and searching for so long). But they end up having 10 - 20 “bad moments” each, plus too many stories of wrong treatment (by brokers etc) which they want to share. Quite a big part of them declared to me that they are almost desperate after all they experience. “I simply can not find something decent to invest my money in” they say.

If you don’t find what you want, simply don’t invest!
Before I reach the conclusion that they are right, I tried to identify the prices they are willing to pay and the type of property they are searching for (because if someone wants to buy a garsoniera p.e. in Tineretului with 10.000 Euro, then it is his mistake that he does not find one). After this check, I could not blame them. They were offered old apartments in correct areas, or new apartments in wrong areas, both with high prices. There were very few cases when the prices reflected the quality of the offers. “And then what should we do?” is their typical question.

The answer is simple: Do not invest! Wait. You don’t have something to lose.

The rental prices will remain low, or maybe will drop even more
Meanwhile you can rent a place to stay, if this is the issue. The rental market will be weaker in the winter and prices might drop even more comparing to the current levels. Why? The demand is poor and the income of people is constantly reduced. (Plus the new austerity measures we expect this autumn will deteriorate this situation)

Wait, time is on your side
I am not prophet, but I strongly believe that time is on your side. Romanian economy has very difficult moments to face over the following months and this will cause problems to many people. This means that if you don’t get what you want today, tomorrow (or next month - months) things might be better for your target. So, when you don’t find what you are searching for, you don’t have to get upset or desperate. Simply wait.

This autumn and winter we will live historical moments, as the country will face new challenges and difficult decisions. If you really want to invest and you are not happy with the supply, it is very probable that soon you will find more properties according to your standards. Time is on your side. Take advantage of it.

PS. Punishing the bad professionals does not mean that you should not pay commission to the serious Real Estate brokers and consultants that you will find out there. Please don’t consider them all bad, they are not.

More »

(Duminica - ziua noastra de relaxare)

Am auzit la stiri, pe partea cealalta a oceanului Atlantic si am spus ca este intr-adevar interesant!

Cateva agentii de imobiliare au aparut cu fotomodele angajate ca agenti imobiliari si consultanti! Acum, m-ati putea intreba: “Si ce fel de experienta au aceste domnisoare?”. Surprinzator, multi oameni va pot contrazice ca au aceeasi (nu foarte mare) experienta cu tipicul agentului imobiliar din Romania.

Puteti sa urmariti reportajul aici:

Va puteti imagina, acelasi trend sa ajunga si in Romania?

Daca criza continua pentru inca un an, cine stie, ne putem astepta ca acest trend sa ajunga si in Romania (tara aceasta este intordeauna prima de a prelua cand este vorba de astfel de idei!) Deci, daca nu esti motivat indeajuns, de nivelul agentilor imobiliari pe care ii intalniti azi, imaginati-va incercandu-va norocul cu….. Andreea Antonescu, Daniela Crudu, Gina Pistol, Nicoleta Luciu, Andreea Mantea, Roxana Ungureanu, Adelina Pestritu, Alexandra Poiana, Andreea Raicu, Bianca Dragusanu, Andreea Mantea, Silvia Giurca, Alina Puscau, Oana Bercaru, Elena Baguci sau Geanina Varga (nu ma intrebati de nume de barbati fotomodele. Abia am gasit aceste nume pentru femei, intreband prieteni si colegi!)

Puteti sa zamabiti, dar intre noi fie vorba, de cate ori at intalnit pe cineva implicat in domeniul imobiliar (si nu numai) care a incercat sa va vanda ceva, concentrandu-se pe look-ul lui / al ei, precum “restul pachetului era slab?”
Slava Domnului ca inca exista brokeri si consultant care reprezinta segmental nostrum corect…

More »

(Sunday - our relaxing day)

I heard the news at the other side of Atlantic ocean and I found it really interesting! Some Real Estate agencies appeared having hired models as Real Estate brokers and consultants! Now you might ask me: “And what kind of expertise do these ladies have?” Surprisingly, many people can contradict you that they have the same with a (not big) part of typical Real Estate agents in Romania.

You can check the reportage here:

Can you imagine the same trend to come in Romania?
If crisis continues for one more year, who knows, we may witness this trend to come in Romania as well (this country is always first in this kind of ideas). So, if you are not motivated enough by the level of Real Estate agents you meet today, imagine yourselves trying your luck with… Andreea Antonescu, Daniela Crudu, Gina Pistol, Nicoleta Luciu, Andreea Mantea, Roxana Ungureanu, Adelina Pestritu, Alexandra Poiana, Andreea Raicu, Bianca Dragusanu, Andreea Mantea, Silvia Giurca, Alina Puscau, Oana Bercaru, Elena Baguci or Geanina Varga (don’t ask me for male names too. I barely found these ones for women, asking friends and colleagues!)

You may smile, but between you and me, how many times didn’t you meet someone involved in Real Estate (and not only) who tried to sell to you something, focusing on his / her looks, as probably “the rest of the package” was weak? Thank God there are still brokers and consultants who know their job and they represent our segment properly…

More »