Ce inseamna sa vinzi ieftin apartamentele ANL:
pietele Americana si Engleza
ne spun ce va urma
Cu numai cateva zile in urma, Guvernul Roman a anuntat luarea unei noi masuri in privinta ANL, Compania Nationala care se ocupa de dezvoltarea “Locuintelor Sociale”. Sunt aproximativ 20.000 de apartamente la preturi reduse pentru toata lumea in toata tara, care au fost construite in ultimii ani. Chiriasii acestor apartamente platesc o chirie foarte mica Statului, acum avand dreptul sa cumpere apartamentul pe care il ocupa. Prin urmare, un stoc major de proprietati isi va face intrarea pe piata. Este bine sau nu?
De ce cresc sau scad preturile in SUA sau Anglia, doua piete foarte mature?
Nu am suficienta rabdare sa urmaresc toate articolele importante din presa internationala. Cel de-al treilea frate al meu, traind in Suedia o face. De aceea mi-a trimis saptamana trecuta o analiza care a fost publicata in revista The Economist pe 11 Februarie. In acesta se explicau de ce au ramas blocate preturile in SUA si de ce in Anglia acestea au inceput sa creasca. A incheiat apoi explicand de ce autorul considera cresterea preturilor din Anglia
“artificiala si nesustenabila”. Va impartasesc si voua pe scurt:
“SUA: Preturi blocate pentru inca 2 ani. Oferta prea mare, cerere mica…”
SUA este o piata regulata cu statistici in care poti avea incredere. Autorul a explicat pe scurt ca piata va mai fi blocata cel mai probabil pentru ca:
- Intre 2002 si 2006 au fost livrate 12 milioane de apartamente noi, in vreme ce gospodariile noi au fost in numar de doar 7 milioane.
- Bancile vor scoate la vanzare in urmatorii doi ani apoximativ 5 milioane de locuinte ai caror propietari au fost executati silit, “foreclosures” (la preturi “foarte competitive”).
Aceasta inseamna ca stocul va fi imens si o parte din el se va vinde la preturi reduse. Acest lucru va bloca piata pentru inca vreo doi ani (cel putin, as adauga eu), pana cand toate aceste unitati vor fi vandute. Si se asteapta ca piata sa ramana la acest nivel, mai jos decat media post-1968!
“Anglia: Oferta mai mica decat cererea, si totusi preturi mari!”
In Anglia situatia este total opusa.
- Pe parcursul ultimilor zece ani s-au creat mai multe gospodarii decat apartamente livrate.
- In 2009 au fost executati silit propietarii a 50.000 de aprtamente, un numar nesemnificativ pentru o asa economie.
Stocul era foarte redus si cu putin ajutor din partea Statului piata a devenit “mai putin rea” deact cea din SUA. Autorul afirma insa ca o gaseste a fi inca scumpa comparativ cu cea a SUA si se asteapta ca piata engleza sa intre in declin. “Revenirea preturilor caselor britanice este construita pe nisip” este titlul acestui articol…
Romania: adaugam oferte la pret redus pe o piata “suprasaturata”
Sa trecem la Romania acum. Avem un stoc mare de apartamente nevandute (de obicei multe dintre ele aflate in zone nepotrivite, cu o calitate a costructiei mediocra etc). Avem o cerere extrem de anemica, care a fortat preturile sa intre in colaps in 2009. Ne asteptam ca bancile sa inceapa sa execute silit debitorii, pentru ca prea multi nu isi achita ratele. In acelasi timp mai adaugam 20.000 de unitati care se vand la 600 euro/ m.p. mai mult sau mai putin. Acest pret poate fi numit “foreclosure” sau chiar “fire sale”. De fapt adaugam o oferta la un pret foarte redus pe o piata deja suprasaturata.
Comparatie directa cu cele nou construite (din pacate)…
Cu preturi ale apartamentelor ANL la niveluri atat de reduse, se va face o comparatie directa cu unitatile nou construite. Multi vor fi tentati sa cumpere din apartamentele ANL, in loc sa cumpere din apartamentele disponibile pe piata. “Proprietarii nu pot vinde in urmatorii cinci ani” mentioneaza una dintre prevederi. Dar pot semna un precontract pentru aceasta perioada, nu? Nu s-a mai vazut aceasta tactica si in trecut?
“Dar apartamentele nou construite sunt mult mai bune decat cele ale ANL-ului” vor spune totti dezvoltatorii. Corect. Dar sunt prea multi cei care pur si simplu isi doresc cel mai mic pret cu putinta, la cele mai accesibile preturi. Este criza si fiecare euro conteaza pentru ei. De asemenea, daca este vorba de cineva care nu se pricepe (si nici nu isi doreste sa invete mai multe despre proprietati) i s-ar putea parea “ciudat” sa cumpere un apartament cu 1.200 de euro / m.p. stiind ca undeva in apropiere sunt spre vanzare apartamente cu 600 de euro / m.p.
Piata va fi blocata, dar macar nu permiteti vanzarile prin precontracte
Bineinteles ca nu sunt capabil sa vad imaginea in ansamblu pe care politicienii ar trebui sa o vada. Si nu dispun de consultantii si instrumentele pentru a putea ajunge la cea mai buna concluzie. Dar dupa cum vad ca stau lucrurile legate de aceasta problema, dupa umila mea parere piata va fi blocata pentru totdeauna. Ar trebui cel putin sa se ia o masura care sa restrictioneze incheierea de precontracte pentru acest gen de apartamente pana va expira termenul de 5 ani. In acest fel, piata pur si simplu va “pierde” 20.000 de potentiali clienti dar cel putin nu vom avea parte si de lucruri mai rele.
Rezultatul asteptat
- Unii dezvoltatori vor falimenta.
- O mare parte din “Prima Casa” va fi investita in apartamentele ANL, privand restul pietei.
- Multi alti dezvoltatori vor evita inceperea de proiecte noi inainte ca acesta oferta de apartamente ANL sa fie absorbita de piata. Acest lucru inseamna ca vor amana investitiile necesare de care are nevoie tara astazi.
- Proprietarii apartamentelor vechi vor trebui sa concureze cu apartamente mai noi la preturi mult mai reduse.
- Ma indoiesc de asemenea ca Statul va aduna prea multi bani din taxe.
Ma insel? Va rog sa ma corectati…
PS: Declar ca nu sunt implicat in viata politica romaneasca. Nu cunosc niciun politician si nu am prieteni sau dusmani printe acestia. Textul de mai sus este doar o explicatie a masurilor anuntate, la care se adauga rezultatul pe care eu il prezic ca aceste masuri il vor aduce. Aceasta nu inseamna ca sunt impotriva sau pentru Guvern sau oricine altcineva.
![[del.icio.us]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/delicious.png)
![[Digg]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/digg.png)
![[Facebook]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/facebook.png)
![[Google]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/google.png)
![[LinkedIn]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/linkedin.png)
![[MySpace]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/myspace.png)
![[Reddit]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/reddit.png)
![[StumbleUpon]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/stumbleupon.png)
![[Technorati]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/technorati.png)
![[Twitter]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/twitter.png)
![[Yahoo!]](http://www.realinromania-blog.com/wp-content/plugins/bookmarkify/yahoo.png)
Preturile sint inca foarte umflate si in (unele zone din) SUA si in U.K.
E suficient sa ne uitam pe graficele istorice, sau sa calculam fundamentele.
“Anglia: Oferta mai mica decat cererea, si totusi preturi mari!”. Logic. Asa se intampla si la sellerul de souvlaki, creste preturile daca e singurul pe strada.
” Avem un stoc mare de apartamente nevandute (de obicei multe dintre ele aflate in zone neportrivite, cu o calitate a costructiei mediocra etc).”
Care ar fi stocul ala mare de ap. noi ? Comparativ cu stocul celor vechi, in Bucuresti, locuintele noi nu exista. Ca fapt amuzant, in ultimii 3 ani de constructii la foc continuu abia daca s-au finalizat (chiar daca nu si vandut) mai putin decat se vinde pe vechi in juma de an.
Comparatia costuri si calitate ANL/locuinte private e o discutie veche de cand lumea si e aiurea sa mai pierdem vremea cu ea.
Cate ap. ANL exista efectiv in RO azi, de vandut catre chiriasi ? Dna. Udrea vorbea de continuarea constructiilor la stocul existent si incercarea de a vinde in 2011 9000 locuinte. Pina acum s-au scos la vanzare 3000, urmand a se mai scoate inca 3000. In toata tara. Comentariile sunt de prisos.
Da,cererea e anemica.
“Dar pot semna un precontract pentru aceasta perioada, nu? Nu s-a mai vazut aceasta tactica si in trecut?” Mi-e teama ca nu cunoasteti, cum sa ma exprim, starea psihologica a clasei de mijloc romanesti. La noi nu a prins nici macar sistemul economisire/creditare (bancile pentru locuinte), daramite sa mai ai oameni care sa semneze antecontract la notariat prin care sa se oblige ca peste 5 ani sa aiba o anumita conduita. Nu stiu cum sunt grecii, stiu cum sunt romanii
“Multi alti dezvoltatori vor evita inceperea de proiecte noi inainte ca acesta oferta de apartamente ANL sa fie absorbita de piata. Acest lucru inseamna ca vor amana investitiile necesare de care are nevoie tara astazi.”. Din pacate, aici s-ar putea sa o fi nimerit. In conditiile costurilor de criza, cele 2 proiecte noi de ap. in blocuri mici din Vitan (langa Real) au preturi de pornire de peste 1250 E/mpc., fara loc parcare/TVA. Credeti ca vor vinde ceva ? Si cine o sa-si mai riste banii in continuare.
Buna ziua,
Din punctul meu de vedere, nu observ ca vreunul din rezultatele prezise de dumneavoastra ar fi “rele”.
As dori doar sa modific putin urmatorul punct (conform parerii mele):
“Multi alti dezvoltatori vor evita inceperea de proiecte noi inainte ca acesta oferta de apartamente ANL sa fie absorbita de piata. Acest lucru inseamna ca vor amana investitiile necesare de care are nevoie tara astazi.”
Eu consider ca singurii dezvoltatori care vor evita noi investitii sunt cei neseriosi si cei care se asteapta la marje de profit mai mari de 20-25%.
Presupun ca si dumneavoastra stiti cu cat se construiesc blocurile. Intr-adevar blocurile ANL au finisaje inferioare, insa structura lor este buna. Diferenta intre finisaje inferioare si medii este de cca 100 EUR/mp. Din acest motiv, eu nu consider ca blocurile ANL sunt vandute la preturi derizorii ci sunt vandute la pretul de constructie (intr-adevar preturile ANL nu includ terenul si profitul developerului).
Presupun ca stiti si dumneavoastra ca terenurile pe care sunt contruite blocurile ANL (ma refer la cele din Bucuresti) nu valoreaza mai mult de 250 EUR/mp.
Revenind la subiectul investitiilor, eu unul nu consider faptul ca daca se vor construii 10,000 de apartamente vor revitaliza tara. Investiile de care tara are nevoie nu sunt cele de pe sectorul rezidential.
Va multumesc.
Relativ la “rezultatul asteptat”
Si care e problema daca falimenteaza ceva dezvoltatori ?
Pretul de 1200 euro / mp este real ? Renuntati la marjele de 30 - 50% si poate supravietuiti. Daca statul scoate proprietati la vanzare care e problema ? cine vrea ANL sa-si cumpere , cine vrea confort sporit zi zona sa-si cumpere. Dar si cei cu venituri reduse au dreptul la o locuinta.
Stimate Domn,
Felicitari pt blog-ul d-voastra.
Inainte de toate sa stiti ca va respect parerea si opinia din articolul scris.
Vreau sa incep cu putina istorie a Romaniei: in anii comunismului se construiau apartamente atat “sociale” (care se dadeau in chirie prin cadrul intreprinderilor) cat si apartamente la liber (se putea contracta un credit bancar). Aceste apartamente la liber se puteau cumpara cu un credit pe 25 ani, omul platind 1/3 din salariu.
Vedeti d-voastra in Romania 99% din populatie e proprietara de apartament. Iar din acestia 99% au cumparat apartamente la preturi rezonabile (pret ANL) corelat cu salariu mediu pe economia Romaniei de 350 de euro.
Cei 1% care au cumparat la preturi disproportionate fata de puterea de cumparare nu au fost decat cei care au castigat bani la negru (inclusiv cei care au lucrat afara- neplatind statului roman nici un impozit, dar beneficiind de asigurari medicale etc.)
Vreau sa va contazic ca calitatea blocurior ANL e inferioara celorlalte, din potriva va pot da o multme de exemple de blocuri non-ANL care iti inspira mila.
Va urez o zi excelenta,
bursucu
Dle Ilias, faceti cateva erori in acest articol.
In primul rand, locuintele ANL nu sunt deloc de o calitate mai slaba comparativ cu multe dintre locuintele nou construite de dezvoltatori privati. Evident, asta daca vom compara mere cu mere, pt ca daca vom compara apartamentele ANL cu cele din blocuri de lux normal ca va exista o diferenta.
In al doilea rand chiriasii ANL au iesit de pe piata imobiliara inca din momentul in care au facut primul pas in locuinta ANl in cauza. Sper ca nu ati crezut acea poveste vehiculata la inceputurile ANL cum ca tinerii respectivi vor putea locui in apartamentele respective doar 5 ani pana isi strang bani sa-si cumpere propria locuinta. Asta era clar un basm si era evident pentru orice om normal ca nu-i va mai da nimeni afara vreodata pe oamenii aia din locuintele ANL. Asadar vanzarea locuintelor ANL nu influenteaza cu nimic piata imobiliara pentru ca 100% cumparatorii vor fi actualii chiriasi, nu va putea veni oricine sa cumpere un apartament ANL. Chiriasi care, dupa cum am spus mai sus, au incetat sa mai fie potemtiali clienti imobiliari in mom in care s-au mutat in aceste blocuri ANL. Singura influenta va fi data de publicarea acestor preturi care reprezinta un indicator cu privire la costurile reale de constructie
eu consider totusic a statul ar trebui sa foloseasca in alt scop banii destinati contructilor de locuinte si doar sa garanteze creditele ipotecare ptr achizitionarea acestora,pana la un anumit nivel,ceeea ce va face ca cei care nu-si permit totusi o locuinta de lux sa-si indrepte privirea spre ceva mai ieftin,dar contruit tot de un dezvoltator privat.astfel se va forma o piata cu apartamente cu pretuir mai mici ,la nivelul fiecraui oras( nu poti vinde la 600 euro mp la focsani si tot atat la cluj ). dezvoltatorii vor incepe sa construiasaca apartamente la pretuir mai mici care vor putea totuis sa se vanda ,iar statul va castiga din impozite ,se vor creea locuri de munca ,iar banii initial destinati constr de aap in regim anl,vor putea merge in investitii in infrastrucutra sau invatamant.toata lumea va avea numai de castigat.este f nociv ptr economie ca statul sa investeasca bani si resurse ptr construirea de locuinte,cand sunt zeci de firme care falimenteaza ,iar dezvoltatorii isi tin banii in banci ,sau mai rau “la ciorap”
ma revolt cand citesc ce se comenteaza aici.ati vazut cum arata orasele romanesti din avion?griii domnilor.orase gri..asta este cuvantul cel mai bun.de ce?ptr ca statul a cosntruit locuinte multe si ieftine timp de 40 de ani. faceti comparatie intree un oras romanesc si unul olandez si veti vedea in ce mocirla urbana traim.roamnia copiilkor vostri va arata exact asa cum arata acum ,asta din cauza ca tot statul face mai deparet locuinte,nelasand sa se dezvolte om piata stabila si puternica in acest doamniu.probabil ca ne meritam soarta insa copii nostrii chiar merita orase mai coloarte si vii. incerdibil cum toata lumea vorbeste doar de strcutur si pariez ca nicunul dintre voi nu ati construit macar o casa in viata vosatra …halal…